Category archives: proiecte imobiliare de anvergura

centru si periferie

Un studiu interesant al lui Frederic Dame prezinta Bucurestiul la 1906 , un oras ( la vremea respectiva autorul il numeste comuna) a carui populatie abia daca trece de 300.000 de persoane dar a carui suprafata ajunge undeva aproape de 5.500 ha. Autorul compara acest raport intre populatie si suprafata ocupata cu situatia din mai multe capitale europene subliniind situatia particulara a Bucurestiului. Starea de fapt cu totul aparte se traduce insa in eforturi extraordinare de transformare a orasului intr-o capitala moderna dificultatile referindu-se la cheltuieli imense in infrastructura si intretinerea spatiilor publice. Aceasta rarefiere cauzeaza autorului o profunda uimire legata de dezvoltarea haotica a orasului, dezvoltare vazuta ca lipsita de coerenta si coeziune :

“A fost o vreme – pe la 1866 – cand era foarte simplu sa stabilesti limitele Bucurestiului, al carui centru era foarte compact comparat cu periferia si cand toti proprietarii bogati si instariti erau concentrati intr-un anumit numar de strazi centrale. Nu s-a tinut cont de acest lucru si orasul a fost lasat sa se extinda peste masura (…) din pricina intinderii sale prea mari, imediat cum iesi din cartierele centrale, isi mentine aspectul sau incert de oras mic sau de sat mare, avand ceva neterminat in ea, ceva heteroclit si pe masura ce te apropii de iesire, aspectul de sat e din ce in ce mai pregnant”.

La un secol distanta constatam insa ca exista o constanta a lucrurilor. Problema restructurarii fondului vechi ar implica o atitudine activa si critica de selectie (care sa evidentieze elementele valoroase parte din fondul vechi), urmata de reconfigurarea regulamentelor de constructie si trasarea unor directii de interventie si dezvoltare . In lipsa luarii unei pozitii, zona centrala se gaseste aparent paralizata din lipsa de spatiu si din cauza constrangerilor excesive impuse prin vechile regulamente.

Totusi rezultatul este departe de cel dorit : multe cladiri istorice deosebit de valoroase sunt daramate lasand loc la noi interventii in zona centrala toate avand un aer clandestin prin incalcarea sau fortarea regulamentelor existente de urbanism. Simultan insule intregi de case modeste cu aspect suburban “rezista” in zone in care valoarea terenului este deosebit de ridicata. “Lipsa de spatiu” in oras insa, a dus in ultimii ani la extinderea orasului prin construirea a multe ansambluri rezidentiale. In mod evident dezvoltarea infrastructurii necesare a facut cu greu fata dezvoltarii bruste a orasului. S-a ajuns astfel la un dublu paradox . Primul paradox se refera la faptul ca tanara patura de mijloc, careia se adreseaza aceste ansambluri, urmeaza sa locuiasca la periferie (si nu discutam acum de o periferie de tip american ci de comune periferice ale Bucurestiului ) in timp ce familii modeste (de multe ori nu proprietari de drept ci ocupanti abuzivi) locuiesc central in case de chirpici, acoperite cu carton asfaltat, construite retras fata de strada si avand curti in care cocosul inca mai da semnalul de trezire dimineata. Al doilea paradox se refera strict la situatia periferiei unde locuirea “de lux” se muta in cladiri de locuinte colective iar locuirea paturii de jos (situate juxtapus fata de prima) este una a vilelor individuale.

Desigur ambele paradoxuri se vor rezolva in timp prin reglajul impus de piata. Ce este insa ciudat este lipsa de viziune si tentatia unui castig facil si imediat din partea investitorilor pe de-o parte si lipsa adoptarii unor reglementari urbanistice care sa impuna o directie de dezvoltare a orasului.

Frederic Dame arata la inceput de secol 20 ca unul din lucrurile specifice Bucurestiului este prezenta des intalnita a gradinilor si a spatiilor verzi simultane unui procent de ocupare a terenului mic. Tot el arata ca acest “specific” nu poate fi generalizat la intreaga suprafata a orasului si ca e regretabil ca nu a fost conservata zona centrala ca atare urmand ca periferiile sa se dezvolte in cartiere moderne cu administratie separata. Frederic Dame afirma atunci ca nu este prea tarziu inca. 100 de ani mai tarziu situatia este similara. Dar inca nu este prea tarziu.

Locuinte colective de lux

Pentru segmentul mediu de cumparatori (tot mai greu definit atat prin venituri cat si prin nivel de instruire si evolutie a carierei in timp) targetul la nivel imobiliar este oarecum simplu si conditionat de nivelul maxim de creditare accesibil.Suma accesibila este intre 120.000 si 140.000 euro in medie, bani care inseamna fie credit imobiliar/ipotecar pentru locuinte medii noi sau vechi sau alternative teren+ casa construita in regie proprie.Pentru segmentul de lux in schimb, optiunile sunt mai greu previzibile.

Una dintre ele ramane insa ideea de locuinta intr-un ansamblu residential.Principalele diferente intre un apartament intr-un anasmblu rezidential adresat clasei de mijloc si unul de lux se refera la:

- procentul de ocupare a terenului (cladirile sunt mai putin dese iar spatiile verzi ocupa o suprafata mai mare)

- regimul de inaltime

- suprafata utila a apartamentelor

- calitatea finisajelor

- o mai mare varietate de partiuri de apartamente

- includerea in prêt a designului interior si a mobiliarii apartamentului

- utilizarea unor tehnologii constructive mai speciale dar si mai scumpe capabile sa ilustreze o identitate vizuala a constructiilor compatibila cu pozitia sociala a locatarilor si gradul lor de educatie

- situarea intr-o zona mai centrala sau mai bine cotata pe piata imobiliara

- dotari speciale incluse in proiect.

In cazul proiectului “Stejarii” un argument adus in plus pentru alegerea sa este cel de “exclusivitate” :- nu discutam despre un ansamblu ci de un “club” residential unde locatarii existenti in cazul vinderii unui apartament vor putea sa selecteze un nou “pretendent” la cumpararea sa.

Locatia este si ea una speciala – in mijlocul unei paduri de 200 de ha, protejata – ansamblul ocupa locul unei vechi intreprinderi dezafectate (dar care a oferit ca baza de lucru o infrastructura de acces).Este desigur de vazut daca respectiva padure va avea si ea soarta altor zone impadurite din jurul Bucurestiului, in prezent defisate intens si inlocuite de mall-uri, zone rezidentiale si cladiri de birouri.

Optiunea insasi de a proiecta locuinte de lux ca locuinte colective poate parea la prima vedere ciudata. Totusi, in conditiile in care principala problema a oricarei zone residentiale din Bucuresti este imprevizibilitatea evolutiei vecinatatilor ( mai ales in absenta unor proiecte de dezvoltare urbanistica si a unei accentuate tendinte de nerespectare a regulamentelor existente) decizia pare bine fundamentata.

Logica deciziei ca locuintele de lux sa se retraga intr-un ansamblu de locuinte colective este de a asigura macar un cadru unitar si in oarecare masura de sine statator.

Totusi sa enumeram acum minusurile proiectului.

1.Identitatea vizuala

ca ansamblu: avand in vedere ca discutam de un proiect rezidential de lux era de asteptat un proiect mai “custom made” cu o identitate mai pronuntata si ca ansamblu dar si pentru fiecare cladire in parte.Astfel, desi se spune ca exista o mare varietate de apartamente, planurile/sectiunile de cladiri la rosu sunt aproape identice pentru toate cele 19 blocuri din asnsmblu. Ce inseamna asta ? – simplu : un cost mic pentru proiectarea de structura (neafectata de partitiile usoare variabile vandute drept produse de lux) si desigur mai putine batai de cap (in planificarea parcajelor de subsol si utilizarea eficenta a suprafetei terenului).

2.Relatia fondului construit cu spatiile verzi.

relatia intre spatiile verzi si cladiri este artificiala – in sensul ca el nu va fi folosit niciodata in felul in care este ilustrat in brosura. Gradinile de parter foarte probabil nu vor fi folosite si mobilate dupa cum arata prezentarea grafica intrucat gradul de intimitate oferit de o gradina inconjurata din toate partile de blocuri p+4 (indiferent cat de exclusivist este ansamblul) este minim. In plus foarte probabil copacii prezentati in brosura vor ramane doar la nivel de prezentare – subsolul ce gazduieste spatiile tehnice necesare unor dotari precum locuinte ( centrale termice, adaposturi antiaeriene, boxe si nu mai putin 1000 locuri de parcare + calea de rulare) bazine de inot ( statie hidrofor ,etc) si restaurante va fi in mod sigur de o suprafata comparabila cu cea construita la sol totala. In acest context copacii vor putea fi plantati doar punctual ( in zonele fara subsol) sau cu mari eforturi tehnice.

3.Contextualizare:

nu exista o adaptare la sit care s-ar fi putut traduce printr-o relationare a spatiilor verzi din interiorul ansamblului cu padurea in care este inserat proiectul.

4.Partiu de arhitectura – concept locuire:

Judecand partiurile de arhitectura prezentate pe site-ul oficial – se observa ca dincolo de o repartizare riguros corecta a spatiilor ele nu difera de apartamentele dintr-un ansamblu oarecare decat prin dimensiunea spatiilor.Exceptia o fac doar apartamentele tip loft aduc un scenariu nou de locuire prin introducerea piscinelor si a teraselor.

Luna octombrie a insemnat prezenta proiectului in doua reviste de specialitate : Igloo si Real Estate (revista aflata la primul numar ce a folosit proiectul Stejarii pe post de cover story).

Este cel putin ciudata introducerea prezentarii promotionale de proiecte rezidentiale intr-o revista de arhitectura , in special in conditiile in care prezentarea aproape face abstractie de proiectul de arhitectura si conceptul architectural. Totusi semnalul este clar – ruptura existenta in prezent intre arhitectura de semnatura si productia imobiliara este prea mare. Si dupa cum spune Serban Sturdza intr-un interviu din acelasi numar al revistei Igloo:

“Constructia si arhitectura sunt doua lucruri complet diferite (…)daca industria imobiliara nu are atribute care sa satisfaca partea de arhitectura, calitatea spatiului facuta astfel, ca afacere pura, este o enorma greseala si plata acestei greseli se va face in curand de catre foarte multa lume, care n-o merita.”

Jucatori in cadrul proiectelor imobiliare de anvergura (1)

Printre informatiile ce lipsesc cel mai ades in brosurile facute pentru noile ansambluri rezidentiale se numara lista participantilor la proiect. Creditele sunt mai mereu date agentiei de imobiliare care se ocupa cu vanzarea apartamentelor , firmei de consultanta juridica si eventual bancii care a finantat proiectul.

Pe lista celor ignorati, cap de afis sunt arhitectii care au participat la un proiect (atat cei care au produs conceptul initial cat si cei implicati in implementarea proiectului) , proiectantii de structura si instalatii .Lipsa prezentarii proiectelor in cadrul Anualei de arhitectura si a Bienalei de arhitectura nu este nici ea de natura sa ajute “sapaturile arheologice” in vederea descoperirii filiatiei proiectului – dar indica macar gradul de atasament si implicare a firmei de arhitectura in proiect. Tot ignorati (in cele mai multe situatii) pe lista de credite sunt si firma de consultanta (pe spacialitati) , firma de project management si antreprenorul general.Uneori insusi dezvoltatorul de la baza proiectului nu este declarat – dar macar in aceasta directie informatiile pot fi obtinute mai usor.

Gasesc prin urmare legitima cuiozitatea de a cerceta rand pe rand cine sunt acesti jucatori de pe piata imobiliara din Romania.

Luand lucrurile in ordinea desfasurarii proiectului, proiectul este initiat de dezvoltatori sau de “promoteri”. “Dezvoltatorii” sunt cei care se ocupa cu achizitionarea de terenuri, intocmirea de studii de piata , realizarea unui studiu de fezabilitate printr-o propunere de proiect si in baza acestui studiu de fezabilitate sa obtina eventual si finantarea unei banci.Pe piata interna cei mai mari dezvoltatori sunt firme straine care polarizeaza cea mai mare parte a proiectelor rezidentiale si de cladiri de birouri .

Global Trade Center (firma cu capital israelian) spre exemplu este dezvoltatorul din spatele proiectelor : Europe House, America House si mai nou City Gate (– in domeniul cladirilor de birouri -) si Felicity Residence, Rose Garden, Green Dream Residence si Jasmine Park ( -in domeniul residential-).

In general dezvoltatorii se axeaza pe un anumit tipic de proiecte.

Unii precum cei de la Adama Holding (un alt dezvoltator controlat de investitori financiari internationali) se adreseaza strict clasei de mijloc pentru care construiesc ansambluri rezidentiale in toate orasele mari ale tarii.Se construieste Evocasa Viva in Brasov,Copou Bellevue in Iasi, Evocasa Completa in Bacau, Evocasa Orizont in Ploiesti si Evocasa Armonia, Evocasa Swiss Cottage,Titan Edenia si Evocasa Selecta in Bucuresti.Exeptand proiectul din urma (considerat pe un segment de locuinte de lux) si proiectul din Copou ( care probabil a avut ceva conditionari de volumetrie impuse de amplasament) proiectele par foarte asemanatoare atat ca regim de inaltime cat si ca estetica de fatada si grad de confort.

Altii , precum Neocity Group (Israel) sau Technical Olympic Group (Grecia) se axeaza pe segmentul locuintelor de lux.Astfel Neocity Group a initiat proiecte precum : Peninsula, NeoLake Condominium si NeoLaguna.Technical Olympic Group , dezvoltator grec ce activeaza in domeniul imobiliar din anii ’65 se afla in topul 30 al companiilor europene din domeniul constructiilor.Investitiile de baza ale dezvoltatorului sunt : Lake View Condominiun, Tei Lake Development si Green Lake Residence.

Un alt deschizator de drumuri si promoter al unor mari ansambluri rezidentiale revolutionare prin filosofia adoptata este “Global Finance” fond de investitii privat.Acesta este dezvoltatorul din spatele proiectelor Asmita Gardens si Global City, ambele foarte ambitioase in contextual bucurestean.Proiectele de viitor ale dezvoltatorului sunt proiectele Global gardens si Global Plaza Floreasca.

Statistic vorbind majoritatea dezvoltatorilor sunt companii israeliene, spaniole , grecesti si britanice. Nu lipsesc insa si dezvoltatori romani.Dintre acestia probabil cei mai importanti pot fi numiti : Impact, Domus Sil, Conarg, Trend Imobiliar ( dezvoltatorul proiectelor Belvedere Baneasa, Ansamblul La Cittadella, Orhideea Gardens in Bucuresti si Ansamblurile Avantgarden, Sub Cetate si Pine Garden in Brasov) si desigur Baneasa Investments (cu actionarat majoritar romanesc).

Totusi in epoca globalizarii crizei economice  relevanta provenientei fondurilor de dezvoltare cat si experienta promoterilor in domeniu devine daca nu nerelevanta macar relativa. Aproape toati acesti promoteri sunt finantati de la banci internationale si in plus situatiile criza déjà s-au facut simtite.Cazul cel mai spectaculos este cel al Grupul imobiliar spaniol Martinsa-Fadesa care prin proiectul Bonaire Community City a facut una din cele mai mari investitii din Bucuresti si din tara in valoare de 1,05 miliarde euro.Firma a fost la un pas de faliment din cauza imposibilitatii gasirii unui imprumut pentru refinantarea unui credit.

In ce masura situatii de acest tip vor zdruncina increderea cumparatorilor de a achizitiona locuinte din stadiul de proiectare si in ce fel restrictionarea accesului la credite imobiliare va afecta dinamica de pe piata constructiilor ramane a fi vazut. Cert este ca perioada dezvoltatorilor de circumstanta si a speculei pare sa fi apus.